Welche Variante die beste ist, lässt sich nicht pauschal erklären. Es können jedoch folgende Grundsätze angewendet werden:

• In Zeiten allgemein hoher Zinsen bzw. bei zu erwartenden fallenden Zinsen ist eine kurze Zinsbindung oder variable Zinsvereinbarung vorteilhaft
• In Zeiten eines niedrigen Zinsniveaus bzw. bei zu erwartenden steigenden Zinsen ist eine lange Zinsbindung sinnvoller.

Bei einer Beleihungshöhe von 60 Prozent, einer Kredithöhe von 100.000 Euro sowie einer Zinsbindung von fünf Jahren beträgt der effektive Zinssatz bei Topangeboten aktuell 3,44 Prozent. Dies entspricht einer monatlichen Rate in Höhe von rund 366 Euro. Bei einer achtjährigen Zinsbindung ergeben sich in etwa 410 Euro für die monatliche Rückzahlung, und das bei einem effektiven jährlichen Zins in Höhe von 3,98 Prozent. Bei einer Laufzeit von zehn Jahren muss der Kreditnehmer mit 4,18 Prozent oder einer Monatsrate von 425 Euro rechnen. Mit 15 Jahren Zinsfestschreibung ist ein Baudarlehen für 4,38 Prozent Effektivzins und einer monatlichen Belastung von 440 Euro zu haben. Bei einer Zinsbindung über 25 Jahre wird das Baudarlehen zu Konditionen mit 4,61 Prozent Zinsen und einer Monatsrate von 460 Euro angeboten.

Bei der Wahl der Zinsbindung müssen Sie aber auch berücksichtigen, dass die Belastung langfristig tragbar sein muss. Alle Zinsen, die nicht festgeschrieben sind, stellen zwar gewisse Chancen dar, bilden aber auch ein Risikopotential. Deshalb sind grundsätzlich Zinsfestschreibungen anzustreben.

Vorteile einer Zinsfestschreibung

• Unabhängigkeit von den Schwankungen des Geld- und Kapitalmarktes
• Gute Kalkulationsgrundlage in dem vereinbarten Zeitraum, da die monatliche Belastung aus dem Kapital „lange“ exakt zu berechnen ist
• Bei sehr langer Bindung des Zinssatzes treten wenige Belastungssprünge für den Darlehensnehmer auf. Dadurch wird das Risiko verringert.

 Nachteile einer Zinsfestschreibung

• Im allgemeinen höherer Zinssatz, mit dem das ausgeschaltete Zinsrisiko kompensiert wird
• Sondertilgungen sind oftmals nur nach Ablauf der Zinsbindungsfrist möglich

Vorteile einer variablen Zinsanpassung

• Im allgemeinen niedriger Zinssatz

• Sondertilgungen (z. B. durch Erbschaft, Zuteilung eines Bausparvertrages) zur Verminderung der Restschuld sind generell möglich

Nachteile einer variablen Zinsfestschreibung

• Völlige Abhängigkeit von den Geld- und Kapitalmarktbedingungen

• Gefahr, dass ein Zinsanstieg sehr viel schneller als eine Zinssenkung aus dem Darlehensvertrag weiter gegeben wird

• Schlechte Kalkulationsgrundlage, da sowohl die Höhe als auch der Zeitpunkt der Zinsanpassung nicht prognostiziert werden können

• Anzahl der Belastungssprünge ist nicht bestimmbar

Bewährt hat sich ein Fristenmix. Um Risiken und Chancen besser zu mischen, sind viele Kunden dazu übergegangen, bei den Zinsfristen Staffelungen zu vereinbaren, d.h. ein Teil des Kreditvolumens finanzieren Sie zum Beispiel auf fünf, ein Teil auf acht und ein Teil auf zehn Jahre fest. Dadurch müssen Sie bei eventuellen Erhöhungen niemals zu einem Zeitpunkt die gesamte Darlehenssumme anpassen. Wichtig ist daher stets die sinnvolle Auswahl zwischen mehreren Darlehensformen. Denn bei einer Immobilienfinanzierung ist das „Wie“ (die Art der Finanzierung) genauso wichtig wie das „Wie viel“ (die Höhe des Zinssatzes). Das „Wie“ entscheidet letztlich auch über die steuerliche Komponente, die Tilgungsweise und die Gesamtkosten des Darlehens. Wichtigstes Element beim Bau einer Immobilie ist also ein sicheres Fundament, auf dem das Haus stehen soll. Dieses enthält jedoch nicht nur Eisen und Zement, sondern vor allem eine solide Finanzierung. Von daher ist das Wichtigste bei einer Baufinanzierung der Finanzierungsplan, in dem alle Bausteine für jeden Monat aufgezeigt sind.

Daraus erfahren Sie als Bauherr detailliert, wann was zu bezahlen ist. Außerdem sollten Sie den Plan berücksichtigen, was nach der ersten Zinsbindungsfrist folgt und ob das Objekt beispielsweise auch bei gestiegenem Zins noch tragbar ist. Bei einer Kombinationsfinanzierung aus mehreren Bausteinen sollten Sie deshalb auf die Angabe des Effektivzinses für die Gesamtlaufzeit achten. Einzelangaben über den Effektivzins von Vorausdarlehen bzw. den Effektivzins für Baudarlehen geben hingegen keine umfassende Transparenz. Nur anhand des Gesamteffektivzinses bietet sich dem Bauherrn auch die Möglichkeit, verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen.

Die meisten Experten gehen eindeutig davon aus, dass die derzeitige Niedrigzinsphase nicht mehr ewig anhält und die Zinsen kurz- bis mittelfristig ansteigen werden. Daher erscheint derzeit ein Abschluss einer Festzinshypothek noch sinnvoll, bei der die Zinshöhe auf mindestens 10 Jahre festgeschrieben wird.

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banken.de

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