Finanzanalyse nötig

Um Antworten auf eine seriöse Baufinanzierung zu erhalten, muss bereits im Vorfeld der Berechnungen festgehalten werden, wie viel Geld monatlich aufgebracht werden kann, damit Darlehen, Hypotheken oder Kredite überhaupt zurück gezahlt werden können. Dies bedeutet, dass in diese Berechnungen auch die Lebenshaltungskosten, die Kosten für Versicherungen und etwaige vorhandene Verbraucherkredite mit eingerechnet werden müssen.

Die nächste Frage, auf die man eine Antwort finden muss, gilt dem Eigenkapital: Wie viel kann für den Immobilienerwerb eingesetzt werden. Und: Welchen Preis hat die Immobilie, die man wirklich kaufen möchte. Dieser Preis sollte entsprechend auch alle Baunebenkosten enthalten (bspw. Kosten für Erdarbeiten, die Bodenplatte etc. bei einem Hausbau). Nicht zu vergessen: Anfallende Maklercourtage (3,5 – 7 %), Grunderwerbsteuer (3,5 %), Notargebühren (2 %), Gerichtskosten (1 %), so dass noch einmal ca. 13,5 % auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden müssen. Wer sich bei einem Hausbau für Eigenleistungen (Boden verlegen, Dachdämmung, Wände streichen etc.) entscheidet, kann diese Leistung während der Bauphase als Eigenkapital mit anrechnen.

In die Berechnungsgrundlage sollten auch Überlegungen nach Fördermöglichkeiten (zinsverbilligte bzw. zinslose Darlehen) mit einfließen. Diese sind allerdings meist an bestimmte Bedingungen geknüpft. Gefördert werden insbesondere junge, kinderreiche Familien und das umweltfreundliche Bauen (KFW-Förderprogramme).

Die tragenden Säulen einer Immobilienfinanzierung

Tragende Säule einer soliden Immobilienfinanzierung ist stets die Hypothek einer Bank oder Sparkasse. Für das Geldinstitut bedeutet diese Art der Finanzierung nicht nur die höchste Sicherheit, im Gegenzug werden dafür auch fast immer die niedrigsten Zinsen fällig. Banken und Sparkassen unterscheiden allerdings in diesem Bereich zwischen zwei Varianten: Der Festzinshypothek und dem Baukredit mit variabler Verzinsung. Wer sich für die Festzinshypothek entscheidet, handelt mit dem Finanzierungsinstitut einen entsprechenden Festzinssatz aus. Dies bedeutet Planbarkeit, denn die Zinsen sind innerhalb der vereinbarten Laufzeit festgeschrieben. Hierdurch entfällt auch das Risiko von Zinsschwankungen, so dass die entsprechende Kreditbelastung schon vorab genau kalkulierbar bleibt. Eventueller Nachteil: Nach Ablauf der Festschreibungsfrist muss über die Höhe des Zinssatzes neu verhandelt werden.

Wer sich hingegen für einen Bankkredit mit variabler Verzinsung entscheidet, für den fällt bzw. steigt der jeweils vereinbarte Zinssatz je nach herrschender Marktlage (Zinssatz wird dem Zinsniveau des Kapitalmarktes angepasst). Diese Art der Finanzierung eignet sich insbesondere bei sinkenden Zinsen. Der Nachteil: Im Umkehrschluss wird die Finanzierung zu einer teuren Angelegenheit, sollten sich die Zinsen stark nach oben verändern (also steigen). Kann man entsprechend voraussehen, dass die Niedrigzinsphase nicht mehr ewig anhalten wird, ist der Abschluss einer Festzinshypothek durchaus sinnvoller.

Damit eine Finanzierung auch funktioniert, müssen Finanzierer auf die richtige Belastungsgrenze setzen. Dies ist exakt der Betrag eines Monatseinkommens, der auch problemlos jeden Monat zurückgezahlt werden kann. Damit eine Finanzierung nicht platzt, sollte hierin auch ein Puffer für unvorhergesehene Ausgaben vorgesehen werden. Wer etwa über einen Monatsverdienst von 1.278 Euro netto verfügt, kann entsprechend rd. 30 % zur Schuldenrückzahlung einsetzen. Bei 1.535 Euro sind es schon 35 Prozent, und bei einem Nettoeinkommen über 1.535 Euro rd. 40 Prozent. In aller Regel können mit einer Hypothek auch nur 50 – 60 Prozent der gesamten Erwerbskosten beliehen werden. Erwerbskosten stellen dabei denjenigen Wert dar, den die Banken im Falle einer Zwangsversteigerung erzielen können. Der darüber hinausgehende Finanzierungsbedarf kann dann entweder mit einer zweiten Bankhypothek oder mit einem zweiten Bauspar-Darlehen gedeckt werden. Beide Finanzierungsarten sind allerdings wesentlich teurer, denn eine zweite Hypothek wird im Grundbuch nur nachrangig eingetragen und ist für die Geldinstitute entsprechend risikoreicher. Lediglich beim Bausparvertrag erhält der Finanzierer auch bei nachrangigem Grundbucheintrag niedrige Zinsen. Der Nachteil: Der Kunde wird zum Vorsparen gezwungen und muss zudem auf die Zuteilungszusage warten. Wer auf die Auszahlung des Darlehens angewiesen ist, bekommt dann erhebliche Probleme.

Daher der Tipp: Bevor man sich zielgerichtet nach einer passenden Finanzierungsform bzw. nach einem geeigneten Anbieter umschaut, sollte man sich vorab unbedingt mit den wichtigsten Grundbegriffen der Finanzierungsform vertraut machen. Anschließend sollte man sich mit den persönlich relevanten Kriterien vertraut machen (Planung, Erwerb, Know-how, Auswahl). Dies beginnt insbesondere bei der möglichst exakten Berechnung der Gesamtsumme, wobei auch die Erschließungskosten für den Anschluss eines Grundstücks an die Kanalisation, die öffentlichen Verkehrswege sowie die Energieversorgung nicht außer Acht gelassen werden dürfen. Beispielhaft in diesem Bereich ist insbesondere die Debeka Bausparkasse. Sie bietet ihren Kunden Top Baufinanzierungskonditionen, verbunden mit einem erstklassigen Service.

Sicherheit und Eigenkapital

Auch bei einem vorherrschenden Zinstal benötigen Finanzierer ein Eigenkapital von mindestens 20 bis 30 Prozent – ausgehend vom Kaufpreis. Vorsicht ist geboten vor günstigen Finanzierungsangeboten, bspw. die übliche klassische Kreditvariante mit einer Zinsbindung von zehn Jahren und einer Anfangstilgung von 1 Prozent. Derartige Darlehen gibt es mit einer Darlehenssumme über 160.000 Euro bereits zu einem Zinssatz von 4 Prozent und einer Monatsrate von 667 Euro. Da die Zinsen in naher Zukunft garantiert steigen werden, ist der Ratenschock bereits vorprogrammiert. Denn nach zehn Jahren besteht immer noch eine Restschuld in Höhe von 140.370 Euro. Würde der Anschlusskredit nunmehr auf 8 Prozent steigen, wären Monatsraten von künftig 1.200 Euro nötig. In vielen Fällen eine nicht mehr zu tragende Finanzierung. Eine optimale Finanzierung setzt vielmehr auf eine langfristig kalkulierbare und tragbare Belastung als ausschließlich auf eine niedrige Anfangsrate.

Die Alternative: Der Finanzierer nimmt wie im vorigen Beispiel einen Kredit i.H.v. 160.000 Euro auf, allerdings jetzt mit einer Zinsbindung von 15 Jahren. Gleichzeitig wird eine Tilgung i.H.v. 1,7 Prozent vereinbart. Zwar fällt die Höhe des Kredits nunmehr mit 4,3 % etwas teurer aus als bei der Zehnjahresvariante, dafür beträgt die Monatsrate langfristig 800 statt 667 Euro. Daher der Tipp: Anschlusskredite sind fast ausschließlich 1,5 bis 2 Prozentpunkte teurer. Dann aber schmelzen alle anfänglichen Zinsvorteile dahin. Wer die Kreditlaufzeit zu lang gewählt hat, besitzt hingegen eine flexible Ausstiegsmöglichkeit. Denn nach zehn Jahren kann der Kreditnehmer mit einer Frist von sechs Monaten kündigen und den Kredit zurückzahlen, ohne der Bank eine Entschädigung zahlen zu müssen. Die Bank hingegen bleibt in der Verpflichtung, für die gesamte Zinsbindungfrist denselben Zinssatz aufrecht zu erhalten.

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banken.de

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