Vergleich Baufinanzierung und Miete

(dk) Die Finanzierung der eigenen vier Wände stellt für viele Menschen die größte finanzielle Transaktion in ihrem Leben dar. Wer hier lediglich auf Standardlösungen der Banken setzt, wird fast immer enttäuscht. Wer heute Eigentum baut oder kauft, benötigt einen umfassenden Überblick, eine gute Beratung, entsprechende Konditionen für die Finanzierung sowie eine optimale Anschlussfinanzierung. Der Nachteil bei Eigentum: Man bindet langjährige Kredite an einen einzigen Standort. Die Vorteile: Eigentum bildet nicht nur Altersvorsorge, sondern auch Kapitalanlage zugleich. Rechtzeitige Planung ist daher angesagt, da es sich bei Hypotheken- oder langfristigen Darlehen meist um Darlehen mit einer hohen Kreditsumme handelt. Gleichzeitig sollte die Finanzierung so ausgelegt sein, dass sie auf mehreren Bestandteilen aufbaut.

Haus kaufen statt Miete zahlen

Wer die Schuldenlast überschaubar halten möchte, setzt auf ein Fünftel der Baufinanzierung aus eigenen Mitteln. Bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes werden durch Hypotheken- bzw. Geschäftsbanken getragen. Reicht eine solche Finanzierung nicht aus, sollten zusätzliche Finanzierungsmittel, die aus Bausparverträgen oder Lebensversicherungen bestehen, den Anteil auf 100 Prozent ausfüllen. Selbst eine 100-prozentige Immobilienfinanzierung stellt somit stets eine echte Alternative zur Miete dar. Nicht nur, dass die Mietpreise ständig steigen, auch jeder Mieter muss irgendwann auch einmal mit einer Mieterhöhung rechnen. Der Baufinanzierer hingegen hat eine konstante monatliche Belastung und damit eine feste Kalkulationsgrundlage. Die immer steigenden Nebenkosten lassen sich durch den Einsatz energieeffizienter Einrichtungen (Solarzellen, moderne Heizungsanlagen) in den Griff bekommen. Für den Mieter sind die Nebenkosten teilweise fast so hoch wie die Miete selbst.

Mehr Freiheit im Eigenheim

Gleiches gilt natürlich auch für die Heizkosten. Innerhalb einer Mietwohnung müssen diese gesetzlich zu 100 Prozent auf den Mieter umgelegt werden. Der Immobilienbesitzer hat hingegen stets die Möglichkeit, den Energieverbrauch des Objekts über seinen Energiezustand zu bestimmen. Daher muss bei der Entscheidung, ob Miete oder Eigentum, stets emotional als auch kaufmännisch vorgegangen werden. Eigentümer von Immobilien besitzen Gestaltungsfreiheiten, sie haben rechtliche Entfaltungsmöglichkeiten (bspw. Neugestaltung des Fußbodens, des Bades etc.), sie haben Eigentümerrechte. Mieterrechte hingegen stellen nicht in jedem Fall auch Lebensqualität dar. Zu viel muss geschluckt werden, denn eine ordentliche Kündigung ist stets möglich. Den Schlüssel ins eigene Schloss zu stecken ist eben etwas völlig anderes als die Türe des Vermieters aufzuschließen.

Miete oder Kaufen?

Zwar werden sehr gerne Vergleiche angestellt, man rechnet die Miete über Jahrzehnte hoch, kommt zu sechsstelligen Summen und setzt diese in Vergleich zu der Kreditrate bei der Immobilienfinanzierung. Ein solcher Vergleich kann nur schief gehen. Wer Eigentum und Miete miteinander vergleicht, benötigt zum einen dasselbe Objekt als Grundlage. Man kann also eine 100-m²-Wohnung nicht mit einem Reihenhaus vergleichen. Gleiches gilt für den Vergleich Nettomiete und Baufinanzierungsrate. Zur Nettomiete sind stets die Nebenkosten, zur Baufinanzierungsrate stets die Tilgung, die Instandhaltungsrücklage sowie etwaige Verwaltungskosten hinzu zu rechnen.

Wird bei Wohnungseigentum Eigenkapital eingesetzt, muss auf der anderen Seite dasselbe Kapital zu einem realistischen Zinssatz als Vergleichsmaßstab angerechnet werden. Auch ist entsprechend die Abgeltungssteuer zu berücksichtigen. Und ein weiterer Punkt darf auch nicht gänzlich vergessen werden: die sog. Anfangsbelastung. In den meisten Fällen zahlt ein Immobilieneigentümer gerade in den Anfangsjahren deutlich mehr in seine Baufinanzierung als ein Mieter an Nettomiete. Auch diese Differenz muss entsprechend für den Mieter verzinslich gestellt werden.

Dennoch: die Mietsteigerungen, mit denen ein Mieter regelmäßig rechnen muss, führen irgendwann dazu, dass die Vergleichsmiete deutlich über der Finanzierungsrate liegt. Diesen Differenzbetrag kann wiederum der Eigentümer verzinslich anlegen.

Der richtige Überblick über die Kosten

Wer Wohneigentum erwirbt oder baut, sollte gleichfalls die weiteren Kosten im Überblick haben. Diese sind neben den Erschließungskosten die Baunebenkosten und Anschlusskosten sowie die Kosten für die Außenanlage. Hinzu kommen die Maklercourtage, die Grunderwerbssteuer sowie Grundbuch- und Notargebühren. Kosten der Finanzierung sind Schätzkosten, Bereitstellungszinsen sowie anfallende Kontoführungsgebühren. Das größte Potenzial machen die Strom-, Telefon- und Heizungs- und Instandhaltungskosten aus. Weiter zu beachten: Bei einer Baufinanzierung reduziert sich das monatliche Einkommen erheblich, da diese von den zu zahlenden Zins- und Tilgungsraten abhängt. Bei der Mietwohnung hingegen hängt das monatliche Einkommen von der Miethöhe und den anfallenden Nebenkosten ab. Der Vorteil: Im Laufe der Zeit verschiebt sich die Belastung, denn Mieterhöhungen bedeuten Belastungen, Sondertilgungen hingegen eine Senkung der monatlichen Raten bei Wohneigentum.

Dennoch ist gerade auf Grund der momentan vorherrschenden niedrigen Hypothekenzinsen eine günstige Zeit für eine Baufinanzierung. Vielerorts befinden sich die Preise für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser oder Einfamilienhäuser im Keller. Ein Großteil der Wohnungen wird sogar mit Nachlässen übergeben. Fremdkapital zur Baufinanzierung ist so billig wie nie, die Zinssätze liegen gerade mal um 4,2 Prozent. Diese günstigen Konditionen schmelzen allerdings schon wieder dahin, so dass in den nächsten Jahren mit einem deutlichen Anstieg zu rechnen ist. Baudarlehen werden sich dann langfristig wieder auf 5,4 und mehr Prozent Zinsen einpendeln. Die Kosten der Baudarlehen orientieren sich nämlich stets an den Kapitalmarktrenditen.