Auch diejenigen, für die keine „gebrauchte“ Immobilie in Frage kommt, haben mehrere Möglichkeiten, Ihre Wunschimmobilie als Neubau zu errichten: Entweder durch den Erwerb eins bereits fertig gestellten Neubaus oder über den Kauf eines Grundstücks und der anschließenden Realisation eines Neubauvorhabens. Hierbei kann dann ein Fertighaus erworben werden, für handwerklich begabte Menschen empfiehlt sich ein Ausbauhaus, in dem bspw. der Innenausbau in Eigenleistung erbracht wird.

Wer ein Haus neu errichten lässt, hat in den nächsten 15 Jahren mit geringen Reparaturkosten zu rechnen. Für eventuelle Baumängel haftet zudem die Baufirma für einige Zeit. Ein weiterer Vorteil eines Neubaus ist der zeitgemäße Komfort (d.h. aktueller Schallschutz, Heizungsanlage, Wärmedämmung, Fenster etc.). Wer diese Faktoren bei einer gebrauchten Immobilie realisieren will, muss neben großen Renovierungsmaßnahmen auch mit hohen Kosten rechnen. Wer eine Immobilie kauft, zahlt die Grunderwerbsteuer vom notariell beurkundeten Kaufpreis. Wer hingegen ein Grundstück kauft und darauf einen Neubau errichtet, zahlt hingegen nur die Grunderwerbsteuer auf den Grundstückskaufpreis. Der Nachteil: Der Preis für eine neue Immobilie ist deutlich höher als für ein gebrauchtes Objekt.

Auch wenn die meisten Interessenten sich zuerst einmal für ein Haus entscheiden: Unter gewissen Umständen wäre es jedoch möglich, dass eine Eigentumswohnung letztendlich die bessere Variante darstellt. Dies ergibt sich insbesondere aus dem günstigeren Preis. Dies gilt selbst dann, wenn man den Preis für ein preiswertes Reihenhaus vergleicht. Von noch größerer Relevanz wird diese Tatsache jedoch dann, wenn man sich dazu entschließt, ins Stadtzentrum zu ziehen. Denn ein Haus in einer Innenstadt ist für einen Normalverdiener heute kaum noch zu finanzieren. Dann stellt sich schnell die Frage, ob nicht lieber eine geräumige Wohnung im Zentrum oder ein kleines Haus auf dem Land. Hier müssen allerdings klare Fakten geschaffen werden, denn nichts ist ärgerlicher, als nach Jahren festzustellen, dass die Lage des Eigenheimes den persönlichen Vorstellungen nicht mehr entspricht.

Im Alltag sind Eigentümer zudem mit höheren Kosten belastet als Mieter. Größter Posten: die Betriebskosten. Hierzu gehören Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Schornsteinfeger, Grundsteuer, Feuer-, Sturm-, Leitungswasser- und Haftpflichtversicherung. Weil viele dieser Posten auf einen Schlag zu bezahlen sind, sollte man den Jahresbedarf kalkulieren und wie ein Mieter die Teilbeträge auf einem Hauskonto ansparen. Ein Kostenfaktor, den viele übersehen, ist die Instandhaltung, Reparatur oder gar Sanierung der eigenen vier Wände. Muss das Dach gedeckt oder die Fassade gestrichen oder müssen die Fenster erneuert werden, dann sind stattliche Summen fällig. Aber auch kleinere Reparaturen, für die sonst der Vermieter zuständig war, können das Konto belasten. Das einzige Mittel dagegen: die Instandhaltungsrücklage. Man berechnet sie nach der Peterschen Formel: Die Herstellungskosten (ohne Grundstücks- und Erschließungskosten) werden mit 1,5 multipliziert, und das Ergebnis wird durch 80 geteilt. Grundlage dieser Rechnung: Innerhalb von 80 Jahren ist in etwa der anderthalbfache Wert der Baukosten für die Instandhaltung eines Gebäudes aufzuwenden.

Bei einer Eigentumswohnung stellt sich das Problem anders dar: Hier fließt die Instandhaltungsrücklage in den Topf der Eigentümergemeinschaft. Potentielle Käufer sollten sich vor dem Kauf also unbedingt über die Höhe der angesparten Summe informieren und anhand der Protokolle der Eigentümerversammlungen überprüfen, ob bereits über Reparaturen und Sanierungen debattiert wurde. Reicht die Rücklage nämlich nicht aus, um die Arbeiten zu finanzieren, können die neuen Eigentümer bereits kurz nach dem Einzug zur Kasse gebeten werden. Ob die genannten Vorteile einen Wohnungskauf aber wirklicher vorteilhafter erscheinen lassen, kann letztlich nur der Interessent selber entscheiden, ist aber in der Hauptsache auch abhängig von den entsprechenden finanziellen Mitteln, die aufgebracht werden müssen.

Der Vergleich: Vom Mieter zum Eigentümer

Wer seine bisher gemietete Wohnung kaufen möchte, kann an nachfolgendem Beispiel seine künftige Belastung selbst errechnen:

1. Kosten der Wohnung
+ Kaufpreis
+ zuzüglich Kosten für Notar und Grundbuchamt
+ zuzüglich Grunderwerbsteuer
= Kosten insgesamt

2. Persönliche Finanzierung
+ Eigenkapital (ohne Bausparguthaben)
+ Hypothek
+ Bausparkasse (Guthaben-, Darlehensbetrag)
+ Öffentliche Baudarlehen
= Gesamtfinanzierung

3. Jährliche Belastung
+ Hypothek (Zins-, Tilgungsbetrag, Prämie für Risiko-LV)
+ Bausparkasse (Zins- und Tilgungsbetrag, Prämie für Risiko-LV)
+ Öffentliche Baudarlehen (Zins-, Tilgungsbetrag)
+ Sonstige Fremdmittel (Zins-, Tilgungsbetrag)
+ Verwaltungskosten
+ Betriebskosten
+ Jahresbetrag Instandhaltungskosten für gemeinschaftliches Eigentum
+ Kosten für Reparaturen und Sanierungen (jährliche Rücklage, bspw. durch Einzahlung auf einen Bausparvertrag sind sinnvoll)
+ Grundsteuer
= Jährliche Belastungskosten insgesamt

4. Zulagen/Zuschüsse
+ Eigenheimzulage (Förderungsgrundbetrag, Kinderzulage)
+ Lastenzuschuss (Aufwendungszuschuss jährlich)

5. Persönliche Belastung
+ Jährliche Zahlung aus 3.
+ abzüglich Eigenheimzulage/Zuschüsse aus 4.
+ Betrag geteilt durch 12 = monatliche Belastung

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banken.de

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