Die Hypothek ist damit die tragende Säule einer Immobilienfinanzierung, da sie nicht nur über den niedrigsten Zinssatz verfügt, sie stellt für die Geldinstitute auch die höchste Sicherheit dar. Nachteil ist, dass die Beleihungsgrenze niedriger angegeben wird als der Immobilienwert. Der Grund liegt darin, dass bei einem Zwangsverkauf das Risiko eines unerwünschten Werteverlustes eintreten kann. In der Regel lassen sich somit nur zwischen 50 und 60 Prozent der gesamten Erwerbskosten beleihen. Der darüber hinausgehende Finanzierungsbedarf muss dann entweder mit einer zweiten, teureren Bankhypothek oder einem zweiten Baudarlehen gedeckt werden.

Von daher erfolgt heute mehr und mehr die Absicherung über eine ins Grundbuch eingetragene Grundschuld. Während der Kreditnehmer hierbei seine Darlehensschuld monatlich tilgt, bleibt die Grundschuld stets in vollem Umfang erhalten – und zwar so lange, bis die letzte Kreditrate beglichen wurde. Der Vorteil: Im Gegensatz zu Hypotheken sind Grundschulden nicht an den Bestandteil einer bestimmten Forderung gebunden. Zudem können sie für sich allein auch übertragen werden. Grundschulden können daher gleichzeitig für mehrere (auch zukünftige) Verbindlichkeiten als Absicherung dienen.

Beliebteste Form der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Bei dieser Finanzierungsart bleiben die Raten über die gesamte Kreditlaufzeit zwar gleich hoch, andererseits verringert sich von Rate zu Rate auch der Zins zugunsten des Tilgungsanteils. Beispiel: Bei einer Anfangstilgung von einem Prozent der Kreditsumme zahlen Sie als Bauherr bei einem Darlehen von 100.000 Euro im ersten Jahr genau 1.000 Euro zurück. Wird stattdessen ein Zinssatz von 4 Prozent festgelegt, beläuft sich die Zinslast auf 4.000 Euro, die Gesamtbelastung hingegen beträgt 5.000 Euro. Dadurch verringert sich Ihre Restschuld im zweiten Jahr auf 99.000 Euro. Im Gegenzug sinkt auch hier Ihre Zinslast auf 3.960 Euro, dafür aber steigt wieder der Tilgungsanteil auf 1.040 Euro. Die Gesamtschuld ist damit – je nach Höhe des Zinssatzes – nach etwa 25 bis 30 Jahren getilgt. An diesem Beispiel ist klar zu erkennen: Die Dauer der Rückzahlung wird maßgeblich von der Höhe Ihrer Tilgung beeinflusst. Was wiederum bedeutet: Je höher Ihre Tilgungsrate, desto schneller sind Ihre Schulden getilgt. Wer zum Beispiel ein Darlehen anfänglich mit zwei Prozent tilgt, zahlt bei einem Darlehen in Höhe von 100.000 Euro im ersten Jahr 2.000 Euro Kreditsumme zurück.

Liegt dagegen eine 3-prozentige Anfangstilgung vor, dann sind es bereits 3.000 Euro, die als Kreditsumme zurückgezahlt werden. Dementsprechend schneller verändert sich somit auch das Verhältnis zwischen Zins und Tilgung zu Gunsten der Tilgungssumme. Der Unterschied dieses Ausmaßes wird erst an dem folgenden Beispiel deutlich: Bei einer anfänglichen Tilgungsrate von einem Prozent und sechs Prozent Zinsen dauert eine Darlehensentschuldung rund 33,5 Jahre. Liegt die Tilgungsrate hingegen bei 2 Prozent, sind es lediglich noch 24 Jahre. Wenn Sie die Möglichkeit besitzen, drei Prozent zu tilgen, schaffen Sie das Ganze sogar in nur 19 Jahren.

Wer sich dagegen für einen Bausparvertrag entscheidet, hat den Vorteil auf niedrige Zinsen, und dies auch bei einem nachrangigen Grundbucheintrag. Der Nachteil: Man wird zum Vorsparen gezwungen, weil bereits lange vor dem eigentlichen Immobilienkauf entsprechendes Eigenkapital angesammelt werden muss. Da die Bausparkassen zudem keine Zuteilungszusagen machen, weiß niemand im Voraus, wann genau das Darlehen zur Auszahlung kommt. Entsprechend ungünstig wirken sich auch Lebensversicherungshypotheken aus, denn hiermit kann nur bis zu 45 Prozent des Beleihungswertes beliehen werden. Lohnenswert ist eine solche Finanzierung auch nur dann, wenn bereits eine Police vorhanden ist und sich dort auch ein entsprechender Rückkaufswert (d.h. angespartes Versicherungsvermögen) befindet.

Eine weitere Möglichkeit bieten Baudarlehen, diese werden in der Regel ab einer Darlehenshöhe von 30.000 Euro vergeben. Die Grenze ergibt sich nach der jeweiligen individuellen Finanzierbarkeit, die Laufzeit liegt charakteristisch bei bis zu 35 Jahren. Gleiches gilt für die Zinsbindungsfrist, die den Vertragspartnern über Jahrzehnte eine konstante Zinshöhe zusichert. Dennoch ist die Gesamtlaufzeit bei Baudarlehen meist weitaus länger als die Zinsbindungsfrist, so dass auch hier nach deren Ablauf nachverhandelt werden muss. Baudarlehen eignen sich deshalb eher zum umschulden. Zudem gilt: Je geringer das Eigenkapital, desto höher der Zinssatz für das jeweilige Baudarlehen.

Der letzte Weg zur Immobilienfinanzierung kann auch durch einen Mietkauf erfolgen. Unterschieden wird dabei zwischen dem klassischen Mietkauf und dem Optionskaufmodell. Bei ersterem offeriert der Eigentümer einer Immobilie gegenüber dem Interessenten statt einem normalen Kauf den Kauf auf Mietkaufbasis. Beim Optionsmodell kann sich ein Interessent bspw. an einer Wohnungsgesellschaft beteiligen. Hier tritt also die Wohnungsgenossenschaft gegenüber dem richtigen Eigentümer der Immobilie als Käufer auf. Die Funktionsweise eines Mietkaufes ist relativ einfach: Statt den Kaufpreis für eine Immobilie sofort zu bezahlen, wird dieser für einen gewissen Zeitraum gestundet. Innerhalb dieser Phase zahlt der Käufer neben den Zinsen auch eine Art Miete sowie einen Tilgungsanteil auf den Kaufpreis. Mietkaufzeiten werden in der Regel zwischen 10 und 20 Jahren vereinbart. Nach Ablauf dieser Frist muss der Käufer den noch verbleibenden Restbetrag auf einen Schlag bedienen. Beim Optionsmodell wird der Käufer allerdings nicht dazu verpflichtet, die Immobilie später einmal zu kaufen – er hat vielmehr die Option, durch Zahlung des Restbetrages die Immobilie später zu erwerben.

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banken.de

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